「不動産を売却したいが、ローンの返済が終わっていないのでどうすれば良いのだろう」
東御市にお住まいで、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この記事ではローン返済が終わっていない不動産を売るための手順や必要なことをご紹介します。
ぜひ参考にしてください。
□住宅ローンが残っている不動産を売る際の手順について
まずは、住宅ローンの返済が終わっていない家を売る際の手順をご紹介します。
この場合、住宅にかかるコストを下げるために、住みながら売却活動を進めましょう。
二重ローンが発生しない、または二重ローンがあっても金銭面に余裕がある方は、引っ越した後の売却も可能です。
手順としては、以下の通りです。
・不動産の売買契約を結ぶ
・銀行に引渡の日時と場所を連絡する
・入金を確認したのちに物件の引渡しを行う
・司法書士に抵当権を抹消するための書類を引き渡す
家を引渡す際には、まずは銀行担当者が入金を確認します。
入金確認が取れれば、その場にいる司法書士に抵当権の抹消書類を引き渡して手続きが終了します。
この手順にあるように、抵当権の抹消は売却して入金が確認後に行います。
買主は抵当権が抹消されていない物件は購入しません。
そのため、ローンが残っている家の売却では、抵当権の抹消は引渡と同時に行うことになります。
抵当権の抹消については、別の章でご紹介します。
□アンダーローンとオーバーローンについて
続いて、売却活動を行う際に重要なアンダーローンとオーバーローンについて解説します。
まず、不動産売却を検討している方は住宅ローンの残債を確認しましょう。
その残債と物件の売却額次第で、アンダーローンとオーバーローンの2種類に分けられます。
アンダーローンから詳しく解説します。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債がその家の売却額を下回ってしまうことを言います。
この場合は以下の手続きを進めると問題なく売却が完了します。
大まかな流れは以下の通りです。
まずは、売却するとどれくらいの諸費用が必要かを確認しましょう。
次に、不動産会社と媒介契約を結び、売買の募集を始めます。
そして、買主が見つかれば売買契約を交わし、抵当権抹消手続きと決済を行うという流れです。
通常はローンを完済してからでなければ家は売却できません。
しかし、買主と売主、ローンの担当者と司法書士が同席して手続きをすれば、ローンの完済と不動産売却を同時に成立させられます。
続いて、オーバーローンについてです。
オーバーローンとは、ローン残債がその家の売却額を上回ってしまうことを言います。
家は購入直後から価値が下がっていくことがほとんどです。
そのため、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうことは決して珍しくありません。
しかし、問題は家を売ってどれくらいの借金が残るかと、足りないお金をどのように補うかということです。
この場合のおおまかな売却の手順は以下の通りです。
まずは、売却するとどれくらいの諸費用がかかるかを確認しましょう。
次に、不動産会社と媒介契約を結び、売買の募集を開始しましょう。
続いて、不足分の資金をどのように補うかを決めましょう。
補う方法としては、貯蓄、住み替え、任意売却があります。
貯蓄で賄える場合は、残債を一括で返済し、売買契約を交わし、決済と抵当権抹消手続きを行いましょう。
住み替える場合は、新しく購入する家を探し住み替えローンを利用しましょう。
任意売却する場合は、金融機関に相談する必要があります。
以上が、アンダーローンとオーバーローンのそれぞれの場合の手続きです。
□抵当権の抹消について
最後に、抵当権の抹消について解説します。
抵当権とは、銀行が家を担保としている権利のことです。
これにより、住宅ローンを借りている方が、万が一返済できなくなった場合に銀行が家を競売によって売却し、住宅ローンを回収できます。
買主に家を売り渡す時には、この権利を抹消する必要があります。
ただし、厳密にいうと抵当権がついたままの物件を売却することが不可能なわけではありません。
その場合、不動産の売却後に売主が住宅ローンを返せなければ、銀行は買主の家を競売にかけられます。
つまり、買主は売主のせいで結果的に家を失うことになります。
このようなリスクを負って物件を購入する方はいらっしゃいませんよね。
そのため、抵当権を抹消しなければなりません。
具体的には、家の登記簿謄本から抵当権の記載を削除することを言い、その際は書類が必要です。
必要書類は、住宅ローンを借りている銀行が保有しているため家を売却することが決まればその旨を銀行に伝えましょう。
□まとめ
この記事では、住宅ローンの返済が終わっていないが不動産を売りたいという方に向けて、手順や必要事項を解説しました。
家の売却は高頻度で行うことではないので、不明な点も多いでしょう。
当社では、ご丁寧な説明とともに不動産売却をお手伝いしております。
気になる方はぜひ一度当社にご相談ください。
