不動産売却をしたいけど、自分の家の状態が心配な方はいらっしゃいませんか。
長年住んでいた家の設備に対して不安がある方も多いでしょう。
売るためにリフォームが必要だと考えても、慎重になることをおすすめします。

今回は、東御市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却前のリフォームは必要なのか解説します。

□本当に売却活動の前リフォームが必要か？慎重に検討しましょう

売却活動の前のリフォームは本当に必要でしょうか。
その必要性については慎重に検討することをおすすめします。
売れるか心配するあまり必要かと考えがちですが、実は不要な場合も多いのが事実です。
以下で2点、売却活動の前にするリフォームの注意点について解説します。

1つ目は、基本的にリフォームにかける費用は売主負担になることです。

リフォーム費用を回収するために売却価格に上乗せしようと思っても、なかなか難しいのが現実です。
物件を包括的にリフォームするとなると、基本的には100万円以上かかってしまいます。
上乗せすれば、築年数は変わらないのにもかかわらず、周囲の競合となる物件よりも高額になってしまいます。

リフォーム代の分が高額であるが故に、リフォームをしてなくても価格の安い競合に負けてしまう可能性があります。
売れ残って、最終的に大きな損をしてしまう可能性が大きいでしょう。

2つ目は、購入希望者のニーズに即さないリフォームになる可能性があることです。

築年数の古い物件を安く購入して、後から自分でリフォームしようと考えている購入希望者が多いです。
そのような方のニーズとしては、ただ綺麗であることでは物足りません。
自分好みのテイストに自由にカスタマイズできることに魅力を感じています。
既にリフォームされている物件は、リフォームの幅が効きにくく選択肢を狭めることになるので人によっては好まれない傾向があります。

□売却前にリフォームしても良い家とは？

ここまでは、基本的には売却前のリフォームが不要な場合があると解説しました。
しかし、全ての家がそうではなく、売却前のリフォームをおすすめする家もあります。
ここでは、売却前にリフォームしても良い家について解説します。

売却前にリフォームしても費用の回収が見込めるのは、リフォームする前の値段が1000万円に満たない家です。

もとの値段が非常に安ければ、売却前にリフォームすることで値段を大きくアップさせられます。
つまり、リフォーム金額を上乗せしても競合と張り合える価格になるということです。
リフォーム金額を上乗せしても競合の価格に満たない場合は、合わせることでその分の利益も見込めます。
査定をしてみた結果、1000万円に満たない価格であれば競合とも比較しつつリフォームすることを検討しても良いでしょう。

その一方で、査定価格が1000万円以上であれば基本的にはリフォームすることをおすすめできない場合が多いです。
査定価格を見てからのリフォームの要否でお悩みの際は、是非当社スタッフにご相談ください。
数々の販売実績から、客観的に要否を判断するお手伝いをいたします。

□リフォーム以外で家を売りやすくする方法は？

リフォームは費用負担の大きなリスクと購入希望者のニーズとの不一致からお勧めできないことがあると先述しました。
リフォーム以外で、今の物件を最も魅力的に見せる方法がないか気になりますよね。
以下で、リフォーム以外で家を売りやすくする方法について解説します。

大半の物件にもっとも効果的なのは「掃除」と「簡易リフォーム」です。
リフォームと比較すると、これらの対策は費用が安く済むので売主様の経済的負担を軽くしてくれます。
それぞれのポイントは以下の通りです。

＊掃除のポイント

内覧の印象を高める掃除とは、清潔感を確保することがポイントです。
片付けや整理整頓を徹底的に行って生活感をできる限り払拭しましょう。

特に、汚れがたまりやすく生活感が出やすい水回りは重点的に行うことをおすすめします。
毎日のお掃除はもちろんですが、ハウスクリーニングを依頼することを検討しても良いでしょう。
リフォームよりも費用はかかりません。

＊簡易リフォームとは

簡易リフォームとは簡単に言えば、分かりやすい傷や汚れの修繕のことを指します。
床やクロスの傷や汚れ、障子やふすまの劣化や破れといった部分を最低限綺麗な状態にしておくことがおすすめです。
第一印象を良くできれば十分です。

経年劣化による損傷がひどい部分のみを変えるだけで、築年数を数年分若返らせることが可能です。
是非、見た目が気になる部分を簡易リフォームしてから売却活動に臨んでください。

□まとめ

今回は、不動産売却の前にするリフォームのポイントを解説しました。
必ずしもリフォームが売却活動に有効に働くわけでないことに注意しましょう。

ご自身の物件に何か不安な点があればお気軽にご相談ください。
不動産の専門家としてリフォームワンがお客様のニーズに見合うような解決策をご提案いたします。

 

不動産売却を検討中であるという方はいらっしゃいませんか。
しかし、どのような点に気を付ける必要があるのか分からない人も多いですよね。
そこで今回は、不動産売却の契約時に気を付けておきたい注意点についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□不動産売却における契約の流れについて解説！

ここでは、不動産売却がどのような流れで行われるのか簡単に解説します。

まず始めに、売り手と買い手の間で売買契約を締結します。
その際、契約内容を互いに確認しながら、仲介を依頼している不動産会社に売買契約書の作成を進めてもらいましょう。

また、このタイミングで、買い手の住宅ローン審査や物件状態の調査を同時に進行させることが大切です。

次に、宅地建物取引士による重要事項の説明が行われます。
その際、売却する不動産の権利関係や取引条件などが記載された重要事項説明書という書面が交付されます。

この作業は、法律で義務付けられているものなので、必ず行わなければいけません。
その説明が終わり、特に問題が無ければ、ようやく売買契約締結となります。

また、売買契約を締結する際は、本当に締結して良いのか、慎重に判断してから決めることが大切です。
なぜなら、一度締結すると、解除することが難しいからです。

解除する場合、違約金を支払う必要があります。
違約金は、不動産売却代金の10から20パーセントほどになるので、大きな経済的負担になります。

そのようにならないためにも、売り手側でも買い手側でも、契約内容には隅から隅まで目を通して、きちんと頭の中で整理してから、契約書にサインするようにしましょう。

□不動産売買契約書の記載内容における留意点をご紹介

不動産売却を行う際には、不動産売買契約書というものが必要です。
ここでは、その契約書の記載内容における留意点についてご紹介します。

不動産売却は、比較的大きな金額帯のものを取り扱うので、口頭の合意だけでなく、契約書を用いて締結することが望ましいとされています。
なぜなら、口約束だけだと、争いに発展した場合に解決するのが難しくなるからです。

目に見える形で取引の証拠を残しておくことで、後から何かトラブルが発生したとしても、対処しやすくなるでしょう。

また、不動産売買契約書には、書式例はありますが、必ずこの記載内容にしなければならないということは決められていません。
つまり、この契約書の内容は、基本的に自由であるということを意味します。

しかし、売り手に都合の良い契約書にしたとしても、なかなか買い手を合意させられません。
そのため、両者共に合意できるような調節を行ったり、標準的な書式例の契約書を用いたりすることが大切なのです。

□不動産売却の契約前の注意点とは

売り手側にとって不動産売却の契約をする前に、気を付けておきたい注意点がいくつかあります。
ここでは、契約前の確認事項についてご説明します。

1つ目は、残金決済期日までに退去できるかという点です。
すでに転居場所が決まっているなら問題ありませんが、そうでない場合は、その期日までに明け渡せるかどうか確認するようにしましょう。

例えば、転居場所が何らかの事情で住めなくなったり、新居の完成が間に合わなかったりなどのトラブルが起こるかもしれません。
そうなると、住む場所が確保できない状況になってしまうことが考えられます。

期日までに明け渡せそうでないのであれば、契約書に停止条件を記載する必要があります。
このような状況は、意外と頻繁に起こるので、契約書を作成する前にしっかり確認しておきましょう。

また、どのように記載すれば良いのか分からないという方がいらっしゃると思います。
そのような場合は、不動産会社に相談しながら、契約書の作成を進めると良いでしょう。

2つ目は、買い手の住宅ローン審査状況を把握することです。
不動産売却は、売り手と買い手が直接取引するのではなく、不動産会社を通して行うケースが多いです。

その際、買い手の仮審査が通過してから、契約に移行するのが一般的な流れです。
しかし、仮審査を通過したにもかかわらず、本審査が通らないという場合が、まれにあります。

そのような場合、売買契約が白紙に戻されるので、売り手が預かっている手付金を無利子で返却する必要があります。
このことは「住宅ローン特約」と呼ばれており、契約書に記載されています。

本審査が通るか通らないかの判断は、売り手側がどうにかできるものではありません。
にもかかわらず、支払い期日を引っ張られ続けるのは、売り手にとってかなり厳しい状況になります。

そうならないためにも、売り手はできるだけ短い期間に設定するようにしましょう。
住宅ローンの本審査は、1週間から3週間ほどで結果が分かります。
そのような点を考慮しながら、契約書の内容を決めると良いでしょう。

□まとめ

今回は、不動産売却の契約時に気を付けておきたい注意点についてご紹介しました。
不動産売却でお困りの方は、リフォームワンが最後までサポートさせていただきます。
何かご不明な点がございましたら、お気軽に当社までご相談ください。

不動産を売りに出したけれども、売れる気配がないという方はいらっしゃいませんか。
それなら、値引きを検討するタイミングかもしれません。
しかし、どのタイミングで値引きすれば良いのか分からないという方も多いですよね。
そこで今回は、不動産売却における値下げの考え方とタイミングについてご紹介します。

□不動産売却における値引きの考え方とは

不動産を売却しようと思い売りに出しても、必ずしも買い手が見つかるとは限りません。
その場合、売出価格から値下げを検討する必要があるでしょう。
ここでは、不動産売却における値引きの考え方についてご説明します。

不動産売却における値引きは、全ての物件で必要なわけではありません。
なぜなら、不動産市場の需要と供給のバランスに依存しているからです。

不動産を売却する時、売り手が希望金額を設定し、買い手を募集します。
そのため、魅力的な物件であれば人は集まりますが、そうでなければ、一向に売れることはありません。

そもそも、売出価格は、売り手の希望が色濃く反映されるので、高めに設定されがちです。
それゆえ、最初の売出価格から値下げすることが前提となっていることが多く、値下げするケースも多いです。

売り手であれば、高く売りたいと思うことが当然ですし、買い手であれば、できるだけ安く買いたいと思うでしょう。
不動産売却における値引きは、売り手と買い手の需要と供給のバランスを調節するための最終調整手段となります。

また、値引きは、タイミングや値下げ幅を適切に見極めて行う必要があります。
相場をしっかり把握した上で、売出価格を設定し、売れなければ、値引きを検討するというスタイルが、不動産売却の基本的な考え方と言えるでしょう。

□不動産売却で値下げを検討するタイミングとは？

では、実際にどのタイミングで値下げを検討すれば良いのと思われている方もいらっしゃいますよね。
続いて、値下げを検討するタイミングについて詳しくご説明します。

1つ目は、売り出してから3ヶ月経過したころです。
不動産を売りに出して、3ヶ月後は、不動産売却における節目の時期とされています。

それゆえ、売り出してから3ヶ月経過しても、売れそうになければ、最初の値引きの検討タイミングとなります。
その際、やみくもに値引きを決めるのではなく、内覧希望者の数や問い合わせ件数などを確認しましょう。

内覧希望者や問い合わせ件数が極端に少ないようであれば、値下げする絶好のタイミングです。
なぜなら、3ヶ月もあれば、物件の情報が十分に出回っているとされているからです。

そのため、3ヶ月経過しても、買い手の反応が薄いように感じるのであれば、値下げを検討するようにしましょう。

2つ目は、売り出してから半年以上経過したころです。
売り出してから3ヶ月後の値引きを行い、それでも売れなければ、もう一度値下げを検討する必要があります。

先ほども説明したように、不動産を売却する期間の目安は、3ヶ月以内です。
なぜなら、7割以上の物件が3ヶ月以内に取引が成立しているからです。

2度目の値引きを検討する際は、不動産売却を行う目的を明確にすると良いでしょう。
1日でも早く売りたい、現金化したいという人やあまり売却を急いでないという人など、売却目的は人によって異なります。

また、「この日までに売りたい」という売却希望日から逆算して、値引きタイミングを見極めるのも効果的ですので、値引き検討時に取り入れると良いでしょう。

□値引き交渉時の注意点についてご紹介！

ここまでは、売り手のタイミングでの値下げについてご説明しました。
しかし、買い手から値引き交渉をされることも、考えられますよね。

ここでは、値引き交渉された時の注意点についてご紹介します。
売り手が損しないためにも、しっかり頭に入れておきましょう。

1つ目の注意点は、売却後すぐの交渉には応じないようにすることです。
不動産の売り出し直後は、買い手が集まりやすいので、安易に値引き交渉に応じると損する可能性が高いです。

売り手の立場からすると、少しでも高く売れる方が良いですよね。
そのため、早く売却してしまいたいという場合を除いて、売り出し直後の値引き交渉には応じない方が無難でしょう。

2つ目の注意点は、値引きするなら徐々にではなく、一気に行うことです。
例えば、5000万円値引きするとしても、1000万ずつ5回に分けた値引きもできますし、一気に5000万円の値引きもできますよね。

しかし、徐々に値引きを行うとインパクトに欠けるため、買い手の目を惹きつけにくいです。
ただし、極端に下げすぎると、買い手に「何かあるのかな」と思われてしまうので、常識の範囲内で一気に値引きするようにしましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却における値下げの考え方とタイミングについてご紹介しました。
値引きを検討する際は、売却目的を整理して、タイミングを見極めてから行うことが大切です。
不動産売却に関する疑問をお持ちの方は、ぜひ当社までご相談ください。
リフォームワンが最後までサポートさせていただきます。

不動産を売却して、利益がマイナスになったら、どう対処すれば良いのとお困りの方はいらっしゃいませんか。
まずは、確定申告するという考え方が大切です。
しかし、なぜ利益がないのに、確定申告が必要なのと思われている方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却における売却損と確定申告の必要性についてご紹介します。

□不動産売却における売却損って何？

不動産を売却しても、必ず利益が出るわけではありません。
逆に、損失が出てしまう可能性も少なくないのです。

そのような状態を不動産用語では、売却損と呼びます。
ここでは、不動産を売却して損失が発生した時の売却損についてご説明します。

まず始めに、長年住んでいた住まいを売却する時の価格は、購入当時よりも下がっていると考えておく方が良いでしょう。
なぜなら、よほどの理由がない限り、不動産を取得した時の価格よりも売却時の価格の方が高くならないからです。

例えば、新築の住宅と中古の住宅なら、どちらの住宅に需要があると思いますか。
おそらく、多くの人が新築の住宅が欲しいと思うでしょう。

よく考えれば、当たり前の話ですよね。
長年住んでいるということは、建物が経年劣化していることも考えられます。

そのような建物の状態で売りに出したとしても、買い手が現れにくいです。
そのため、不動産売却する際には、この「売却損」を意識しないと、売りに出したにもかかわらず、自分に損失が発生するという事態になるので、注意しましょう。

□売却損になった時の確定申告の必要性とは

続いて、不動産売却を行って損失が出てしまった時の確定申告の必要性についてご説明します。

結論を述べると、売却損になった場合は、絶対に確定申告が必要であるというわけではありません。
なぜなら、確定申告は、利益が発生した場合のみ、申告するものだからです。

そもそも、確定申告は、1年間の所得から納税額を決めるために申請するものです。
そのため、売上から経費などを差し引いた額が、マイナスであれば、確定申告する義務は生じません。

ただし、ここで勘違いしないでいただきたいことがあります。
たしかに、所得がマイナスの場合、基本的には確定申告する必要はありません。

しかし、確定申告を行わないと、いくつかデメリットが発生します。
売却損になった時は、ただでさえマイナスの状態なので、それ以上マイナスになることは避けたいと考えますよね。

所得がマイナスでも、確定申告を行うことで、税負担が軽減されたり、税金の還付が受けられたりします。
ただし、このような税制措置を受けるためには、確定申告が必須です。

先ほど、所得が発生しない場合は、この申告は必要ありませんとご説明しました。
しかし、売却による損失を最小限に抑えたいのであれば、利益の有無にかかわらず、実質確定申告は必須と言えるでしょう。

確定申告は、たしかに手間や時間がかかることに違いありません。
しかし、その手間や時間がかかった以上に、メリットがあることも事実です。

申告しないことによる損失は大きいですが、申告することによって損失が発生することはありません。
確定申告するかしないかで迷うなら、とりあえず申告しておく方が良いでしょう。

□売却損が出た時に使える税金の特例をご紹介！

では、実際どのような税制措置が受けられるのと思われている方もいらっしゃいますよね。
ここでは、売却損になった時に使える税金の特例についてご紹介します。

まずは、所得税と住民税が軽減されるパターンです。
売却によって利益が発生した場合、その金額により、所得税と住民税を支払う必要があります。

一方、売却により利益がマイナスになった場合、「譲渡損失」として扱われます。
しかも、この場合には、所得税と住民税が課税されません。

さらに、売却翌年度に他の所得と相殺することで、これらの税負担を軽減できるのです。
このことを「損益通算」と呼び、相殺し切れない場合には、繰越控除を利用できるケースもあります。

これは、最長3年間受けられ、実質売却年を入れると4年間、所得税と住民税などの課税がなくなったり、軽減されたりします。

次に、買い替えるときに利用できる譲渡損失による繰越控除です。
これは、新しい住まいに買い替える時に利用できる控除です。

この控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
所有期間が5年を超えていること、敷地面積が500平方メートル以内の部分までであること、合計所得金額が3000万円以内であることなどが挙げられます。

また、買い替え先の住まいにも要件があり、売却した年の1月1日から翌年の12月31日までに取得すること、家屋の床面積が50平方メートル以内であることなどの要件も満たす必要があるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産売却における売却損と確定申告の必要性についてご紹介しました。
利益の有無にかかわらず、確定申告をするメリットは非常に大きいので、期日までに忘れず行いましょう。
不動産売却に関して何かお困りの方は、リフォームワンが最後までサポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。