不動産の売却を検討中の方はいらっしゃいませんか。
住宅ローンが残っている不動産は売却できないとお考えの方も多いのではないでしょうか。
このような状態の不動産でも売却は可能です。
しかし、その際には抵当権が深く関係してきます。
そこで今回は、不動産売却に関係する抵当権について紹介します。
□抵当権とは
抵当権という言葉に馴染みのない方も多いのではないでしょうか。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、その返済が滞った場合に土地や建物を担保とする権利のことです。
こちらは、ローンの契約を結ぶ金融機関によって設定されます。
こちらの権利の設定がない場合、金融機関は債務者の返済が滞ってしまうというリスクを抱えることになります。
そのため、こちらの権利を設定しておくことで債権者は債務者の所有する不動産を差し押さえられるようにし、このようなリスクを減らしています。
また、差し押さえた後に競売にかけ、売却することで得られたお金を貸付金の回収に充てられます。
こちらは現在ほぼすべての場合で設定を求められます。
権利の設定に関する手続きなどは、金融機関の抱える司法書士が代行してくれるため時間や手間がかかることはありません。
このように、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、こちらの権利を利用して不動産が差し押さえられることもあるでしょう。
そのため、しっかりと支払いを維持する必要があります。
□住宅ローンが残った不動産を売却する際の方法とは
次に、抵当権の設定された不動産を売却する際の方法について紹介します。
住宅ローンが残る不動産は売却できないのではないかとお考えの方も多いのではないでしょうか。
実際には、このような状態の不動産でも売却できます。
しかし、先ほど紹介したようにローンの返済が滞ってしまった場合には、不動産は差し押さえられ、競売にかけられてしまいますよね。
そのため、このような状態の不動産を売却するには抵当権を消す必要があります。
この抵当権を消すための条件とされているのが、住宅ローンの完済です。
住宅ローンを一括で返済する資金を所有している場合には、その資金で完済すると抵当権を抹消できます。
また、一括で返済するための資金がない場合でも、不動産を売却したお金で返済すると抵当権を消せます。
このように、ローンの残る不動産は売却できます。
また、その際には抵当権を消す必要があることも覚えておくようにしましょう。
□オーバーローン状態の不動産を売却する方法とは
不動産のオーバーローン状態とは、不動産の価値や価格よりもローンの借入額や残債が多い状態を指します。
このオーバーローン状態になるパターンは主に2つあります。
1つ目は、諸費用分も借りるなどローン金額が住宅価格を上回るパターンです。
住宅の価格よりも借り入れた金額が多くなってしまうと、不動産を取得したときからオーバーローンになってしまいます。
現在では、不動産の価格の100パーセント以上の金額でも借りられます。
2つ目は、不動産の価値が下がりオーバーローンになるパターンです。
不動産の立地や状態によっては価値が下がってしまうことも珍しくありません。
このように、不動産の価値が下がることで返済後にオーバーローンになってしまうこともあります。
このようなオーバーローン状態にある不動産を売却する方法としては主に2つあります。
1つ目は、住み替えローンを利用する方法です。
住み替えローンとは、現在所有する住宅のローンを新しく購入する住宅のローンに上乗せするものです。
しかし、これを利用する際には審査が厳しくなるため注意しましょう。
また、融資が認められ、これを利用できるようになった場合には返済計画をしっかりと練るようにしましょう。
返済が現実的であるか慎重に検討することも必要です。
2つ目は、任意売却を利用する方法です。
任意売却とは、ローンを借り入れた金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。
合意を得る際には、転勤や返済が難しいなどの理由を金融機関に相談するとこちらの方法を認めてもらえるでしょう。
こちらの方法は、競売と異なり売却額が下がる可能性が低く、差し押さえられないため近隣の方からの評判も気にする必要がありません。
しかし、金融機関からの合意が得られないと実行できないことや不動産会社だけでなく専門家に依頼する必要があることなどの注意点も存在します。
そのため、こちらの方法を実行する際にはしっかりと計画を立てることが大切です。
事前に不動産の専門家に相談するなどして準備もしておくようにしましょう。
□まとめ
今回は、不動産に関係する抵当権について紹介しました。
ローンが残った状態の不動産でも売却できるため、ローンの問題で売却を諦めていた方も売却を検討してみてはいかがでしょうか。
また、不動産売却でお困りの方は、リフォームワンまでお気軽にご相談ください。
リフォームワンが最後まで親身にお手伝い致します。
