「どのように信頼できる不動産業者を選べば良いか分からない」
不動産売却をお考えの方で、このように思っている方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産業者の選び方について、重要性や2種類の不動産会社の特徴と併せて解説します。
この記事を参考に不動産業者選びを成功させましょう。

□不動産業者選びはなぜ重要？

業者選びはなぜ重要だかご存じですか。
この理由についてあまり詳しく知らない方もいらっしゃるかもしれません。
ここでは3つの理由について詳しく解説します。

1つ目は悪徳業者の場合だと費用を通常より多く請求することがあるからです。
売却時には仲介手数料や広告手数料、その他様々な費用が必要ですが、悪徳業者は魅力的な提案を持ち出してより多くの費用を求める場合があります。

2つ目は業者の実力が売却の価格にも反映されるからです。
いくら好条件の不動産でも、業者の力量が不足していると低い価格で売ることになってしまいます。
不動産の条件がそろっている場合は、特に業者選びに注力すると良いかもしれません。

3つ目は売却期間が業者によって変わるからです。
不動産は3カ月から半年ほどで売却できますが、これも力量がない不動産業者に依頼すると平均よりも長い時間をかける必要があるでしょう。
期間が長くなると好条件で取引してくれる購入者を逃すことも考えられるので、売却期間が長くなるのは大きな痛手です。

□不動産業者を正しく選ぶための方法を解説！

業者選びが重要なことは分かったが、具体的な選び方が分からない方もいらっしゃるかもしれません。
そんな方のために、業者と営業マンの2つの要素から選ぶ方法を解説します。
それぞれ2つずつ解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

＊不動産業者

不動産業者で判断する場合は以下の2つのポイントを意識するようにしましょう。
1つ目は専門性や実績を確認することです。
不動産業者は売却業や賃貸業、管理業など様々なことに精通していますが、売却をお考えの際は売却業に特化した業者に依頼しましょう。
もちろん管理業が専門で売却業や賃貸業もできる業者も多いですが、売却に特化していると実績や専門知識が豊富なのでより信頼できます。

また専門性と同じくらい重要なのが販売実績です。
土地の売却が得意な業者もいれば中古物件を扱うのが得意な業者もいるので、ご自身の売りたい物件と同じ種類のものの販売実績を確認すると良いです。
ホームページで確認できるので一度覗いてみてくださいね。

2つ目は囲い込みをしないかどうかです。
囲い込みとは売り手と買い手の両方からの仲介手数料を狙う行為のことです。
この行為を受けてしまうと好条件で契約をしてくれる購入者がいても、1社のみで購入者を探すので期間が長くなりやすいです。

一方囲い込みとは逆の片手仲介は、相反する売主の要望と買主の要望を両方叶えられます。
囲い込みをしないかどうかを判断するために、契約時に業者に確認を取ってみても良いでしょう。

＊営業マン

信頼できる不動産業者を選ぶためには営業マンで判断することも重要です。

1つ目の判断ポイントは資格を所有しているかどうかです。
宅建士の資格を持っていると、不動産取引を専門にしている証拠になります。
名刺に書かれているはずなので、打ち合わせの際に確認してみても良いでしょう。

2つ目は経験の豊富さです。
業者だけではなく営業マンももちろん経験の豊富さが重要です。
資格や知識が申し分なくても、実務ができない営業マンもいます。
売主に的確なアドバイスができないことがあるので、仲介を行った経験が多い人に依頼することをおすすめします。

□大手と地域密着型の不動産会社のメリットとデメリットをご紹介！

選ぶ基準として会社が大手か地域密着かは重要な要素の1つです。
それぞれメリットとデメリットがあるので、ご自身の要望や目的に沿って選ぶようにしましょう。

大手不動産会社のメリットは早急に売却できることです。
大手の会社は全国に多くの見込みの顧客を抱えているので、買い手が見つかりやすいです。
しかし不動産の情報があまりにも膨大で、全ての特徴をしっかり把握できていない可能性があるので、きめ細かなアドバイスが望めない特徴もあります。

地域密着型の不動産会社のメリットは築年数が古い不動産でも売却が可能なところです。
担当する地域については大手よりも詳しいので、築年数が古くても正確な査定で納得のいく売却価格を割り出してくれます。
さらにエリアが限られているので、大手よりも売却活動に注力してくれるでしょう。
築年数が古い不動産でなくても、不動産1つに対する情報量が大手よりも豊富なので、理想的な売買の取引を実現できますよ。

一方、地域密着型の不動産会社は店舗数が少ないというデメリットがあるので、購入者がなかなか決まりづらいかもしれません。

□まとめ

この記事では、不動産業者の選び方を解説しました。
不動産業者の力量は費用や期間にかかわるので、業者選びはとても重要です。
選ぶ際は不動産業者の専門性や営業マンの経験の豊富さを確認してから判断すると良いですよ。
リフォームワンが手厚くサポートしますので、お気軽にご相談ください。

不動産の売却を検討中の方はいらっしゃいませんか。
住宅ローンが残っている不動産は売却できないとお考えの方も多いのではないでしょうか。
このような状態の不動産でも売却は可能です。
しかし、その際には抵当権が深く関係してきます。
そこで今回は、不動産売却に関係する抵当権について紹介します。

□抵当権とは

抵当権という言葉に馴染みのない方も多いのではないでしょうか。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、その返済が滞った場合に土地や建物を担保とする権利のことです。
こちらは、ローンの契約を結ぶ金融機関によって設定されます。

こちらの権利の設定がない場合、金融機関は債務者の返済が滞ってしまうというリスクを抱えることになります。
そのため、こちらの権利を設定しておくことで債権者は債務者の所有する不動産を差し押さえられるようにし、このようなリスクを減らしています。
また、差し押さえた後に競売にかけ、売却することで得られたお金を貸付金の回収に充てられます。

こちらは現在ほぼすべての場合で設定を求められます。
権利の設定に関する手続きなどは、金融機関の抱える司法書士が代行してくれるため時間や手間がかかることはありません。
このように、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、こちらの権利を利用して不動産が差し押さえられることもあるでしょう。
そのため、しっかりと支払いを維持する必要があります。

□住宅ローンが残った不動産を売却する際の方法とは

次に、抵当権の設定された不動産を売却する際の方法について紹介します。

住宅ローンが残る不動産は売却できないのではないかとお考えの方も多いのではないでしょうか。
実際には、このような状態の不動産でも売却できます。
しかし、先ほど紹介したようにローンの返済が滞ってしまった場合には、不動産は差し押さえられ、競売にかけられてしまいますよね。
そのため、このような状態の不動産を売却するには抵当権を消す必要があります。

この抵当権を消すための条件とされているのが、住宅ローンの完済です。
住宅ローンを一括で返済する資金を所有している場合には、その資金で完済すると抵当権を抹消できます。
また、一括で返済するための資金がない場合でも、不動産を売却したお金で返済すると抵当権を消せます。

このように、ローンの残る不動産は売却できます。
また、その際には抵当権を消す必要があることも覚えておくようにしましょう。

□オーバーローン状態の不動産を売却する方法とは

不動産のオーバーローン状態とは、不動産の価値や価格よりもローンの借入額や残債が多い状態を指します。
このオーバーローン状態になるパターンは主に2つあります。

1つ目は、諸費用分も借りるなどローン金額が住宅価格を上回るパターンです。
住宅の価格よりも借り入れた金額が多くなってしまうと、不動産を取得したときからオーバーローンになってしまいます。
現在では、不動産の価格の100パーセント以上の金額でも借りられます。

2つ目は、不動産の価値が下がりオーバーローンになるパターンです。
不動産の立地や状態によっては価値が下がってしまうことも珍しくありません。
このように、不動産の価値が下がることで返済後にオーバーローンになってしまうこともあります。

このようなオーバーローン状態にある不動産を売却する方法としては主に2つあります。

1つ目は、住み替えローンを利用する方法です。
住み替えローンとは、現在所有する住宅のローンを新しく購入する住宅のローンに上乗せするものです。
しかし、これを利用する際には審査が厳しくなるため注意しましょう。
また、融資が認められ、これを利用できるようになった場合には返済計画をしっかりと練るようにしましょう。
返済が現実的であるか慎重に検討することも必要です。

2つ目は、任意売却を利用する方法です。
任意売却とは、ローンを借り入れた金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。
合意を得る際には、転勤や返済が難しいなどの理由を金融機関に相談するとこちらの方法を認めてもらえるでしょう。

こちらの方法は、競売と異なり売却額が下がる可能性が低く、差し押さえられないため近隣の方からの評判も気にする必要がありません。

しかし、金融機関からの合意が得られないと実行できないことや不動産会社だけでなく専門家に依頼する必要があることなどの注意点も存在します。
そのため、こちらの方法を実行する際にはしっかりと計画を立てることが大切です。
事前に不動産の専門家に相談するなどして準備もしておくようにしましょう。

□まとめ

今回は、不動産に関係する抵当権について紹介しました。
ローンが残った状態の不動産でも売却できるため、ローンの問題で売却を諦めていた方も売却を検討してみてはいかがでしょうか。
また、不動産売却でお困りの方は、リフォームワンまでお気軽にご相談ください。
リフォームワンが最後まで親身にお手伝い致します。

不動産の売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産を売却した際には、確定申告が必要になる場合があることをご存じでしょうか。
税金関係のことは難しくて分からないという方も多いですよね。
そこで今回は、不動産売却時の確定申告について紹介します。

□不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

まず、確定申告とは個人や法人が納税額を確定させるに当たり、申告手続きをすることを言います。
個人の場合は、毎年1月1日から12月31日までの1年間で得た全ての所得額と、これに対する所得税及び復興特別所得税を計算します。
その後、納税者本人もしくは代理人に当たる税理士、税理士法人が原則として翌年の2月16日から3月15日までの期間に税務署に申告する手続きを行います。

一般的にサラリーマンの方は、給与所得以外に所得がない場合では会社が年末調整の手続きをしてくれるため必要はありません。

しかし、不動産売却時に給与所得以外にも売却益が発生すると必要になります。
この売却益は、売却代金から所得費用や諸経費などを差し引いて、売却代金が上回った額のことを言います。
こちらは、課税譲渡所得として分別され、売却益に応じた譲渡所得を納める必要があります。

対して、不動産売却後に必要にならないケースがあります。
それは、売却益が発生しなかったケースです。
この場合は、課税譲渡所得が発生しないため確定申告の必要はありません。

ただし、損益が発生した場合も確定申告することをおすすめします。
これは、所得と損益を通算して税金額を抑えられる場合があるためです。

□不動産売却後の確定申告の流れとは

次に、不動産売却後の確定申告の流れについて紹介します。

1つ目は、必要書類の準備です。
確定申告の際に必要となる書類は、税務署で入手する申告書と自ら用意する書類があります。
必要書類が欠けていると、税務署からの問い合わせがきてしまう場合があるため、確定申告がスムーズに進まないことがあります。
そのため、事前にしっかりと準備しましょう。

2つ目は譲渡所得税額の計算です。
こちらの手順は、3つのステップで計算できます。

まず、譲渡所得額を算出します。
これは、売却代金と固定資産税等清算金の合計から譲渡費用と所得費を引いたもので示されます。

次に、課税譲渡所得額を算出します。
これは、先ほど計算した譲渡所得額から特別控除額を引いたものです。

最後に、譲渡所得税額を算出します。
これは、課税譲渡所得に税率をかけたもので示されます。

3つ目は、確定申告書などの記入です。
税務署で入手した書類や、国税庁のホームページから自ら入手した書類に記入事項を埋めていきます。
確定申告の書類は以下の3つがあります。

・確定申告書B
・申告第三表
・確定申告書付表兼計算明細書

現在では、書類に直接記入する方法の他にも国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーでも入力できます。

4つ目は、税務署への提出です。
以上の手順で作成した書類をまとめて所轄の税務署へ提出します。
この際の提出方法はいくつかあります。
例えば、郵送で送付する方法、直接持参する方法、国税電子申告または納税システムで申告する方法があるでしょう。

□不動産売却時に利用できる税金控除制度とは

最後に、不動産を売却する際に利用できる税金控除制度について3つ紹介します。

1つ目は、居住用財産の3000万円特別控除です。
こちらは、マイホームを売却した際に利用できる特例です。
所有していた期間の長短に関係なく、譲渡所得から3000万円控除できます。

この特例を利用すると、例えば6000万円で購入した住宅を9000万円で売却した際、売却益が3000万円発生しても税金を納める必要がなくなります。
このように、特例を利用するかしないかでは払う必要のある税金の金額が大きく変化するため、マイホームを売却した際には確認することをおすすめします。

2つ目は、相続空き家の3000万円特別控除です。
相続により被相続人が居住していた不動産を取得した場合には、先ほど紹介した特例と同様に要件を満たしていれば譲渡所得から3000万円分を控除できます。
自身の不動産だけでなく相続した不動産を売却する際にも、このような特例が適応できるか確認すると良いでしょう。

3つ目は、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
こちらは、令和3年12月31日までに住宅ローンの残った住宅をローン残高よりも低い価格で売却し、損失が出た際にその譲渡損失をその年の別の所得と損益通算できる特例です。
例えば、5000万円で購入した住宅を3000万円で売却し、ローン残高が2000万円残った場合などで利用できます。
このような場合では、2000万円の譲渡損失を譲渡した年と翌年以降の3年の間に繰り越せます。

□まとめ

今回は、不動産売却時の確定申告について紹介しました。
不動産売却時には、利益が出た際に確定申告が必要となることを覚えておきましょう。
また、さまざまな税金対策も存在するため1度制度が利用できないか確認することをおすすめします。
不動産の売却をお考えの際は、ぜひリフォームワンにお任せください。

不動産の売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産を売却する際にも、さまざまな費用が必要になることをご存じの方は少ないのではないでしょうか。
これらの費用を売却前にある程度把握しておくと売却の取引がスムーズに行えます。
そこで今回は、不動産売却時に必要となる費用について紹介します。

□不動産売却時に必要となる費用とは

まず、不動産を売却する際に必要となるいくつかの費用について紹介します。

1つ目は、仲介手数料です。
こちらは、媒介報酬や仲介報酬などと呼ばれることもあります。
内容としては、不動産売買の取引の際に売主と買主の間に入り意見の調整や契約事務などをする不動産会社に支払うものです。
また、こちらは取引が成立した際に支払う成功報酬であり、契約が成立しなかった場合には請求されません。

一般的な相場としては、売買価格の3パーセントに6万円と消費税分を足したものとされています。
そのため、売買価格が高くなればなるほど手数料は高くなります。

2つ目は、登記料です。
不動産を売却した際には、法務局へ登記する必要があります。
その登記手続きの際に必要となる司法書士への報酬などを総称して登記料と呼ばれます。
不動産の取引の場では、登記料を買主の負担とする特約が一般的であり、実際に慣習化しています。

3つ目は、抵当権抹消費用です。
不動産を購入する際には、金融機関から借り入れをして住宅ローンを組みますよね。
この住宅ローンを組む際には、返済を担保するために抵当権が設定されます。
通常では、不動産を売却する際は抵当権を抹消してから買主に引き渡されます。
そのため、抵当権が残っている場合には、抵当権を抹消するためにこちらの費用が必要となります。

4つ目は、証明書発行費です。
不動産の売買など契約の場では、さまざまな証明書を提出する必要がありますよね。
このような証明書を提出する際にも費用が必要となります。
こちらの費用の額としては、比較的大きな金額ではありません。

□不動産売却時に課税される税金とは

次に、不動産売却時に必ず課税される税金と利益が出た際に課税される税金を紹介します。

＊売却時に必ず必要な税金

1つ目は、印紙税です。
こちらは、お金のやり取りをする際に作成する領収書や契約書といった文書に対して発生する税金です。
不動産売却時には多くの契約書などを取り扱うため、こちらの税金も無視できないでしょう。
印紙税の額は、不動産売買契約書に記載される金額によって変化します。
令和4年3月31日までは軽減税率が利用できるため、1度確認することをおすすめします。

2つ目は、登録免許税です。
こちらは、登録免許税法に基づき、登録、登記、免許、許可、認可、認定などに対して課せられる国税であり流通税でもあります。
所有権の移転に伴う登記の際に必要となります。

こちらの税金の額は、登記の種類によって変化します。
売却により所有権を移転する場合には、固定資産税評価額の2パーセントが必要になります。
先ほどの印紙税と同様に軽減税率を利用できるため、1度確認すると良いでしょう。

＊利益が出た際に必要となる税金

不動産を売却した際には、所得費用よりも高く売れたことにより売却利益が出ることもありますよね。
このような場合には、課税譲渡所得と認識され、売却利益に応じた譲渡所得を税金として支払う必要があります。

主に支払う税金としては、住民税や所得税、東日本大震災の復興ための復興特別所得税があります。
これらの税金は、一般的な所得税などの計算に用いられる給与所得とは分けて計算される分離課税です。

□不動産売却時の税金を抑えるコツとは

最後に、不動産売却時に支払う税金を抑えるコツを2つ紹介します。

1つ目は、3000万円特別控除です。
こちらは、売却利益が出た場合に譲渡所得から3000万円まで控除できる特例です。

こちらの特例を利用する際には以下の要件を満たす必要があります。

・居住用財産に居住しなくなってから3年以内に売却すること
・居住用財産を売却するまでに他の土地活用をして利益を得ていないこと
・売却した年から3年以内にこの特例を利用していないこと
・売主と買主に特別な関係がないこと

2つ目は、特定居住用財産の買い換え特例です。
こちらは不動産売却後に、居住用財産を購入した際に利用できる特例です。
一定の条件を満たすことで、譲渡利益への課税を繰り延べられます。

そのため、税金を支払う必要がなくなるわけではありませんが、出費のかさむ時期に税金の支払いを回避できます。
しかし、こちらは先ほど紹介した特例との併用はできないため注意しましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却時に必要となる費用について紹介しました。
不動産を売却することにもお金が必要となるため事前に把握しておくと後から困ることもなくなるでしょう。
不動産の売却をお考えの際は、ぜひ当社リフォームワンまでお気軽にご相談ください。